La adquisición de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros en España ha experimentado un crecimiento estructural sostenido en el último lustro, pasando de representar una de cada diez operaciones a concentrar actualmente casi una de cada seis. Este ensanchamiento del mercado internacional evidencia, sin embargo, una profunda desigualdad económica que depende de la procedencia geográfica del comprador, llegando a registrarse una distancia de 3.257 euros por metro cuadrado entre las propiedades adquiridas por ciudadanos de América del Norte y las compradas por ciudadanos procedentes de África.
Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al segundo trimestre de 2026, los extranjeros protagonizaron el 15,98% de las compraventas de vivienda registradas en España. Esta cuota de mercado supone un salto sustancial frente al 9,95% que este mismo sector representaba en el segundo trimestre de 2021. En términos absolutos, el volumen de transacciones ejecutadas por compradores internacionales ha pasado de algo más de 13.600 a más de 26.800 operaciones, lo que significa que el mercado prácticamente se ha duplicado en un contexto actual marcado por los precios residenciales elevados y una oferta de inmuebles limitada, sobre todo en las zonas de mayor interés.
El desglose de los importes desembolsados dibuja un mapa de capacidades adquisitivas fuertemente fragmentado. Los compradores de América del Norte lideran la inversión al pagar una media de 4.311 euros por metro cuadrado. A continuación se sitúan los ciudadanos de Oceanía, con 3.240 euros por metro cuadrado, seguidos por la Unión Europea, con 3.149 euros, y el resto de los países europeos, con 2.885 euros por metro cuadrado. Por su parte, el mercado asiático registra un gasto medio de 2.691 euros.
En el extremo inferior de la tabla se posicionan los inversores de América del Sur, cuyas adquisiciones promedian los 2.057 euros por metro cuadrado, seguidos de América Central y el Caribe, con 1.936 euros. Cierra la estadística el continente africano con 1.054 euros por metro cuadrado. Esta diferencia entre el máximo norteamericano y el mínimo africano demuestra que el precio medio que asumen los primeros más que cuadruplica el de las adquisiciones formalizadas por los segundos.
A pesar del alto valor de las transacciones norteamericanas, su volumen dentro del mercado extranjero es mínimo, representando apenas un 2,87% del total. La hegemonía absoluta recae en la Unión Europea, que concentra el 57,39% de las compras foráneas, secundada por el resto de Europa con un 16,75%. El flujo comercial se completa con las operaciones provenientes de África (8,83%), Asia (6,75%) y América del Sur (6,35%). Por último, las compras con origen en América Central y el Caribe y Oceanía mantienen un carácter residual, con un peso del 0,95% y 0,11%, respectivamente.
Para contextualizar este escenario, Ferran Font, director de Estudios y portavoz de pisos.com, expone que “la evolución de la demanda extranjera debe leerse con perspectiva. El segundo trimestre de 2021 todavía estuvo marcado por el contexto excepcional de la COVID-19, con restricciones a la movilidad y una actividad internacional por debajo de sus niveles habituales. Por ello, el crecimiento registrado desde entonces refleja tanto la normalización de los flujos internacionales como la consolidación del comprador extranjero como parte estructural de la demanda residencial española. Al mismo tiempo, la evolución de los precios muestra que no estamos ante un perfil homogéneo, sino ante compradores con capacidades de compra y necesidades residenciales muy diferentes”.
El analista profundiza en la fragmentación del mercado señalando que “el comprador extranjero ya no puede entenderse como un perfil único: detrás del 15,98% de las operaciones hay demandas con capacidades de compra y necesidades residenciales muy diferentes”. Una realidad que se respalda al observar los importes por metro cuadrado, donde el portavoz recalca que “la diferencia entre los precios medios según el origen del comprador pone de manifiesto que la demanda internacional es muy heterogénea. No hablamos de un único perfil, sino de compradores que acceden a segmentos de precio muy distintos y cuya incidencia sobre los mercados residenciales puede variar considerablemente”.
Esta transformación del mercado inmobiliario español certifica que el cliente foráneo ha dejado de ser un actor esporádico para convertirse en un factor determinante del sector. “El peso actual de la demanda extranjera confirma que ya no estamos ante un fenómeno puntual”, dictamina Font, quien concluye advirtiendo que “su presencia se ha consolidado y, al mismo tiempo, presenta una diversidad importante en cuanto a capacidad de compra y segmento residencial. Por eso, más allá del porcentaje global, resulta relevante analizar qué tipo de vivienda demanda cada perfil y cómo puede estar incidiendo en los distintos mercados locales”.
