El mercado inmobiliario en Canarias atraviesa un momento de máxima tensión. El archipiélago ha cerrado el año 2025 con un severo desequilibrio residencial, evidenciando una preocupante incapacidad para acompasar el ritmo de la construcción con el crecimiento demográfico. Según detalla el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), titulado “Evolución de la producción de vivienda en España”, las islas registran un déficit de 5.637 viviendas en relación con los nuevos hogares creados durante el último ejercicio.
Este desajuste tiene sus principales focos en las dos capitales insulares: Las Palmas acumula una carencia de 3.731 inmuebles, mientras que la provincia de Santa Cruz de Tenerife suma un déficit de 1.906 unidades habitacionales.
La capacidad para generar nueva oferta en el territorio canario se encuentra fuertemente condicionada por su naturaleza insular. La escasez física de suelo urbanizable limita de manera drástica la respuesta del sector constructor ante una demanda que se mantiene firme y sostenida.
Esta situación no es nueva, sino que llueve sobre mojado; el déficit de vivienda acumulado en Canarias desde el año 2021 supera ya la alarmante cifra de 36.500 unidades. Este escenario se fundamenta en una evolución muy modesta de la promoción de vivienda libre y en una oferta de vivienda protegida prácticamente nula.
Pese a este contexto crítico, los indicadores de vivienda futura arrojan un atisbo de esperanza, reflejando un crecimiento del 17% en los visados de obra durante el último bienio y la inminente puesta a disposición de casi 400 unidades de vivienda protegida gestionadas en 2025 para los próximos años.
La falta de obra nueva está derivando una enorme presión hacia el mercado de segunda mano, una tendencia que se radicaliza en el archipiélago. Los datos revelan que, en Canarias, por cada vivienda nueva que se adquiere, se transaccionan trece de segunda mano. Además, el mercado de vivienda protegida mantiene un peso puramente residual, incapaz de actuar como un mecanismo compensatorio o de alivio para las familias.
Durante 2025, Las Palmas apenas registró 603 operaciones de régimen protegido sobre un total de 25.333 transacciones inmobiliarias, mientras que en Santa Cruz de Tenerife el dato fue aún más exiguo: solo 261 inmuebles de protección oficial dentro de un volumen de 15.112 compraventas totales.
A nivel nacional
Este panorama insular es un fiel reflejo de una crisis residencial que afecta a todo el territorio nacional, donde la brecha entre la producción y la necesidad de alojamiento continúa ensanchándose.
España registró en 2025 un déficit nacional de 147.094 viviendas, lo que supone un drástico incremento del 40% respecto a los datos observados en 2024. Este saldo negativo a nivel estatal es el resultado directo de una tormenta perfecta: los hogares reales creados crecieron un 16%, mientras que la oferta efectiva cayó con un descenso del 9% en las viviendas terminadas. Todo ello eleva el déficit acumulado en el conjunto del país desde 2021 por encima de las 753.000 unidades.
Como contrapunto positivo, los visados de obra nueva a nivel nacional acumulan un crecimiento superior al 22% desde 2024 y la vivienda potencial, aquella que será entregada en un plazo aproximado de dos años, ha experimentado un repunte del 9%.
A nivel provincial, las mayores fracturas se localizan en aquellas áreas con mayor presión poblacional y económica. Madrid lidera este ranking negativo con un déficit de 25.193 viviendas, un 31% más que el año anterior. Le siguen Alicante, con una carencia de 12.091 unidades; Valencia, con 11.553; y Barcelona, con 8.798. Resulta reseñable que Barcelona y Valencia lograron moderar el crecimiento de su brecha gracias a una contención de la demanda y, en el caso catalán, a un aumento de la vivienda protegida.
Por el contrario, Madrid y Alicante agravaron su déficit debido al fuerte repunte en la creación de hogares, aunque ambas lideran también el crecimiento en visados y calificaciones provisionales a futuro. La tensión inmobiliaria ha dejado de ser exclusiva de las grandes urbes para convertirse en un problema generalizado.
Solo dos provincias en toda España, Cáceres y Soria, lograron terminar más viviendas que hogares creados durante 2025. Peor aún, apenas un 25% de las provincias españolas consiguió cubrir al menos la mitad de su nueva demanda con construcciones terminadas.
El impacto en el mercado nacional de segunda mano ha sido contundente. Las operaciones de vivienda usada rozaron las 684.000 transacciones durante 2025, lo que representa un aumento del 5,2% frente a 2024, marcando el nivel más alto de los últimos seis años y multiplicando por diez el volumen total de la obra nueva.
Paralelamente, la vivienda protegida en el conjunto de España se desplomó hasta representar un exiguo 2,8% del total de las transacciones, alejándose de forma preocupante del 4,1% que registraba en 2019 y demostrando su nula capacidad actual para facilitar el acceso a un hogar asequible.
Ante esta coyuntura, el presidente de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), Ricardo Martí-Fluxá, es tajante y advierte que España no solo necesita construir más, sino garantizar que el suelo disponible se transforme en oferta real en plazos razonables. Para Martí-Fluxá, el acceso a la vivienda constituye uno de los mayores retos socioeconómicos del país, señalando la seguridad jurídica y la colaboración público-privada como herramientas indispensables para frenar la escalada de precios y absorber la demanda. Además, el factor demográfico añade máxima urgencia a la planificación urbana.
Ignacio Galará, director de Research de la misma asociación, subraya que las proyecciones para la próxima década anticipan un incremento poblacional de unos cuatro millones de personas y la creación de tres millones de hogares adicionales. Con la previsión de que los hogares unipersonales pasen del 28% actual al 33,5% en 2039, los expertos del sector instan a las administraciones a anticipar una oferta residencial mucho más diversa y adaptada a estas inminentes realidades sociales.
