Varios fondos de inversión internacionales han puesto en marcha procesos de venta o recapitalización de carteras residenciales en España que superan las 25.000 viviendas, en una operación global valorada en más de 5.000 millones de euros. Esta movilización de activos se posiciona como una de las mayores reestructuraciones en el sector residencial de la última década.
Entre los fondos implicados se encuentran Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison. La cadena de operaciones comenzó con Ares, que ha contratado a los asesores Eastdil y JLL para vender 6.000 viviendas gestionadas por Avalon —muchas procedentes del plan VIVE de Madrid—, con una valoración cercana a los 1.200 millones de euros. Como respuesta, Blackstone activó la venta de 5.200 unidades a través de su Socimi Fidere, ubicadas en Madrid y Guadalajara, con un valor estimado similar.
Paralelamente, Cerberus estudia desprenderse de entre 3.500 y 4.000 viviendas, principalmente en Madrid, por un importe de entre 750 y 900 millones de euros. Azora, CBRE IM y Madison analizan, por su parte, la recapitalización de Nestar, una plataforma que agrupa 9.500 viviendas y está valorada en 1.750 millones de euros.
Estas operaciones se producen después de varios meses de ajustes en el segmento “build to rent” (BTR), donde fondos y aseguradoras han vendido proyectos residenciales en las principales capitales españolas en un entorno regulatorio más restrictivo y con un marco de rentabilidad a la baja.
“No debemos esperar milagros”
Ricard Garriga, CEO de Trioteca —plataforma digital para la búsqueda y contratación de hipotecas—, interpreta esta ofensiva vendedora como una señal de cambio de ciclo en el mercado residencial. Garriga considera que esta desinversión masiva “marca el fin del alquiler institucional en España” y atribuye el repliegue a una “política del alquiler mal diseñada”. Según su análisis, “la inseguridad jurídica y la regulación intervencionista han expulsado a los grandes propietarios del mercado”, haciendo que invertir en vivienda para alquilar “haya dejado de ser rentable”.
Respecto al impacto en el mercado de compraventa, Garriga opina que este reajuste podría aliviar la presión sobre los precios, ya que la llegada de miles de viviendas al mercado “libera una oferta significativa en un momento de demanda muy fuerte”. No obstante, advierte que “no debemos esperar milagros” y recuerda que “25.000 viviendas siguen siendo una cifra limitada frente a la enorme demanda existente, pero representan un paso en la dirección correcta y una oportunidad real para miles de familias que buscan acceder a una propiedad”.
En el contexto hipotecario actual, con tipos fijos estables en torno al 2,23% TIN y un Euríbor en el 2,2%, Garriga apunta que comprar vuelve a ser el refugio natural de las familias, lo que, en su opinión, hace que “España recupere su ADN de país propietario: estabilidad, previsibilidad y la oportunidad de construir hogar sin depender de las subidas del alquiler”.
