El mercado inmobiliario en España no padece un problema técnico ni de escasez de suelo, sino político, derivado de las excesivas trabas burocráticas y la ineficacia administrativa. Así lo concluye un reciente análisis de la red inmobiliaria nacional donpiso, la cual sostiene que las administraciones públicas conocen tanto el origen de la actual crisis habitacional como las medidas necesarias para atajarla, pero evitan ejecutarlas debido a estrategias cortoplacistas o intereses partidistas.

En un contexto marcado por la falta de oferta y la escalada de precios que afecta de manera especial a los jóvenes, la compañía asegura que se habla más de los problemas que de las soluciones, y subraya que el país podría transformar profundamente su modelo residencial en un plazo de diez años si se aplicaran medidas estructurales.

Para revertir esta tensión en el mercado, la empresa propone un paquete de medidas orientadas exclusivamente a aumentar la oferta. Entre las principales soluciones destacan la liberación de suelo público para ponerlo al servicio del sector privado bajo regulación, la agilización de las licencias y trámites urbanísticos, y la facilitación normativa para reconvertir locales comerciales en viviendas.

Asimismo, donpiso aboga por introducir incentivos fiscales y garantizar la seguridad jurídica para los propietarios, argumentando que la actual incertidumbre legal no favorece la creación de nueva oferta, especialmente en un mercado del alquiler cada vez más tensionado. A todo ello se suma la urgente necesidad de revisar la fiscalidad, ya que la compañía calcula que entre un 30% y un 40% del precio final de un inmueble de nueva construcción corresponde únicamente al pago de impuestos.

El subdirector general de donpiso, Emiliano Bermúdez, se muestra tajante respecto a la viabilidad técnica para solucionar esta coyuntura. “España sabe perfectamente cómo resolver el problema de la vivienda. Si se libera suelo, se eliminan trabas burocráticas, se agilizan licencias y se revisa la fiscalidad, en diez años podríamos ver una transformación profunda del modelo residencial español”, afirma el directivo. Sin embargo, Bermúdez lamenta la inacción institucional frente a estos datos y añade que “el problema es que durante demasiado tiempo la vivienda se ha utilizado como herramienta de relato político. Mientras tanto, el parque de vivienda social en España sigue sin alcanzar siquiera el 3% del total”.

El diagnóstico de la inmobiliaria señala a la lentitud administrativa y urbanística como el principal cuello de botella del sector. Según sus estimaciones, la modificación por parte de la clase política de un Plan General de Ordenación Urbanística puede demorarse hasta diez años, mientras que el proceso desde la calificación del suelo finalista hasta la entrega efectiva de las viviendas se alarga habitualmente hasta un lustro. Además, las licencias de construcción y los permisos continúan acumulando retrasos. En este sentido, Bermúdez subraya la ineficiencia del sistema: “No tiene sentido que los trámites administrativos duren hasta cinco años cuando construir un edificio requiere apenas uno. El sector público es lento e ineficaz”.

Mientras la burocracia ralentiza el desarrollo de obra nueva, el desequilibrio entre la oferta y la demanda continúa ampliándose año tras año. Las cifras aportadas por la red inmobiliaria reflejan que en España se crean en torno a 120.000 nuevos hogares anualmente, pero la oferta residencial apenas incorpora 90.000 viviendas. Este desfase genera un déficit adicional cercano a las 30.000 unidades cada año, engrosando una carencia histórica que ya supera las 800.000 viviendas en un país cuya demografía ha sumado más de 3,5 millones de nuevos ciudadanos en los últimos años.

A este complejo panorama, donpiso recuerda que hay que añadir otros factores que limitan severamente la construcción, como la escasez de mano de obra cualificada, el constante encarecimiento de los materiales y la debilidad estructural que la industria sigue arrastrando desde el estallido de la crisis de 2008.