El aplazamiento hasta el próximo mes de septiembre del Real Decreto de Vivienda, que debate medidas como el aumento del IVA a este tipo de inmuebles, mantiene en el foco la urgente regulación de un mercado en expansión. La radiografía actual del Banco de España confirma que la presión inmobiliaria se aleja de ser un problema homogéneo para concentrarse en focos muy específicos. En su Informe Anual 2025, el organismo cifra en cerca de 900.000 las viviendas de uso turístico y de no residentes, lo que supone un 3,3% del parque nacional. Sin embargo, esta media se desdibuja y alcanza el 14% en provincias con alta demanda vacacional, como Alicante y Málaga.
Esta profunda desigualdad territorial es la base del actual estrangulamiento del mercado. Yogi Thadhani, Country Manager de Finteca, argumenta que la crisis de acceso a la vivienda ha mutado y “ya no es solo de volumen, sino de geografía”, advirtiendo que en las áreas más tensionadas el parque residencial compite directamente con el turístico “y pierde”. Según la interpretación del directivo, los múltiples factores que diferencian a las comunidades tienen un claro denominador común en las zonas de costa: el uso alternativo vacacional resulta mucho más rentable para el propietario, una dinámica que termina expulsando de sus barrios al comprador y al inquilino local.
Las cifras del arrendamiento respaldan esta asimetría estructural. Datos del Observatorio de la Vivienda Asequible de Provivienda de finales de 2025 revelan que las viviendas de uso turístico (VUT) ya acaparan el 13,9% del mercado nacional de alquiler, pero la presión se vuelve crítica con picos en comunidades como Cantabria (31,5%), Canarias (28,4%) o Baleares (26,1%). De hecho, el propio Banco de España ya había documentado en años anteriores casos extremos a nivel municipal, como Elche, donde este modelo absorbe cerca del 70% de toda la oferta de alquiler, o Marbella, por encima del 60%.
El impacto de esta concentración es directo en los bolsillos. Thadhani subraya que “cuando el peso de la vivienda turística es tan elevado, el impacto sobre los precios es significativo”. Para ilustrarlo, el experto de Finteca se remite a investigaciones de la Universidad de Málaga que demuestran que los alquileres se encarecen entre un 31% y un 33% en aquellos barrios donde la oferta vacacional supera la barrera del 10%. Lejos de ser una simple estimación, recalcan que no se trata de una correlación débil, “sino de un efecto medible y muy localizado”.
Frente a este escenario, los analistas del sector descartan la viabilidad de implementar normativas generalistas para todo el país. La diferencia de realidades exige dejar atrás el intento de “aplicar la misma receta en una zona del interior con vivienda vacía que en un núcleo costero”, donde la presión es permanente. La solución, apuntan, pasa por un “diagnóstico fino, zona por zona” que dote de información clara tanto a las administraciones como a los propios compradores. Con el arranque de la temporada de verano de este mes de julio de 2026, el mercado anticipa que los próximos meses volverán a servir de termómetro y confirmarán el patrón habitual: a mayor presión vacacional, concluye Thadhani, habrá menos vivienda disponible para quienes buscan residir, “no solo veranear”, en la zona.
