La búsqueda de vivienda en España responde en la actualidad a un patrón sumamente definido en cuanto a su tamaño y distribución. Los datos extraídos del análisis de las consultas realizadas por los usuarios en el portal especializado pisos.com revelan que la demanda nacional se concentra de forma abrumadora en el formato de tres dormitorios. En el conjunto del país, el 38,2% de las búsquedas corresponde a este tipo de inmuebles, seguidos por los de dos habitaciones con un 20,3%, los de cuatro con un 13,2%, los de más de cuatro con un 4,8% y, en último lugar, los de una sola habitación que apenas reúnen el 5,6% del interés. A estas cifras se añade un 17,9% de usuarios que no especifica ningún número de estancias durante su exploración del mercado. Si se toma como base únicamente a quienes sí concretan sus preferencias, el piso de tres habitaciones roza el 47% de la demanda expresada. Las desviaciones respecto a esta norma general dibujan con enorme precisión el mapa del precio y de la propia estructura urbana del país.
El portavoz y director de Estudios de la plataforma, Ferran Font, señala que el dato verdaderamente relevante es la distancia por la que gana el piso de tres dormitorios. “Estamos ante un mercado con una demanda extraordinariamente homogénea frente a un parque residencial que sí es heterogéneo, y ahí se genera una parte importante de la tensión de precios. La competencia no se reparte por igual entre todas las tipologías, se concentra en una sola, y el número de habitaciones es el primer filtro que se mueve cuando el presupuesto no llega, porque el demandante prefiere renunciar a metros y a dormitorios para poder comprar o alquilar”, explica el experto.
Al observar la distribución territorial de esta tipología principal, Cataluña lidera con claridad el interés por las viviendas de tres habitaciones al registrar un 42,4% de las búsquedas. Le siguen de cerca Madrid con un 40,2%, Castilla y León con un 40,1%, Murcia con un 39,3% y la Comunitat Valenciana con un 38,9%. Todas estas regiones superan la media nacional, confirmando que este formato funciona como absoluta referencia tanto en mercados metropolitanos de alta presión inmobiliaria como en territorios de interior con precios más contenidos. A escala provincial, las mayores concentraciones para este tamaño se registran en Córdoba con un 44,6%, Barcelona con un 44,4%, Álava con un 44,2%, Salamanca con un 43,1% y Huelva con un 42,8%.
En el extremo opuesto del espectro nacional, cinco comunidades se sitúan claramente por debajo del promedio en la búsqueda de los tres dormitorios. Cantabria marca un 31,4%, Galicia un 32,3%, Baleares un 32,8%, Canarias un 33,8% y Castilla-La Mancha un 35,5%. Las razones difieren en cada caso particular, ya que mientras en los archipiélagos la demanda se desplaza hacia formatos más pequeños por el factor precio, en Castilla-La Mancha los compradores optan por viviendas de mayor tamaño. Entre las provincias con menor interés por los tres dormitorios aparecen Teruel con un 26,6%, Huesca con un 29,6%, Pontevedra con un 30,9%, Cantabria con un 31,4% y A Coruña con un 32,0%.
La segunda tipología más buscada, el piso de dos habitaciones, muestra un marcado sesgo geográfico donde el norte peninsular asume el protagonismo. El País Vasco encabeza la clasificación con un 27,8% de las búsquedas, seguido de Asturias con un 25,3%, Cantabria con un 25,0%, Canarias con un 24,2% y Madrid con un 23,6%. Por debajo de la media se sitúan Castilla-La Mancha y Navarra, empatadas en el 14,0%, junto a Extremadura con un 15,6%, Castilla y León con un 17,2% y Murcia con un 17,5%. A nivel provincial, el liderazgo de los dos dormitorios es netamente vasco y andaluz-mediterráneo, con Guipúzcoa al frente con un 30,1% y Vizcaya con un 28,7%, por delante de Málaga con un 27,5%, Almería con un 25,8% y Asturias con un 25,3%. Los porcentajes más bajos para esta opción se localizan en Soria con un 9,4%, Teruel con un 10,5%, Jaén con un 12,0%, Cuenca con un 12,3% y, empatadas, Toledo y Zamora con un 12,4%.
Sobre este fenómeno territorial, Font detalla que “la cornisa cantábrica combina ciudades compactas, con poco suelo disponible y un parque edificado en altura, con hogares cada vez más pequeños. La cuestión, además del precio, es que coincidan el producto que existe y el que se necesita. En cambio, en buena parte del interior peninsular el piso de dos dormitorios ni siquiera figura en el imaginario del comprador, porque el diferencial de coste respecto a una vivienda mayor no compensa la renuncia de espacio”.
Por su parte, aunque el formato de un dormitorio representa apenas el 5,6% de la demanda en toda España, funciona como un claro termómetro de los mercados más caros. Baleares con un 9,3% y Canarias con un 9,2% lideran el interés por este tipo de inmueble, seguidas de Madrid con un 7,2% y de Andalucía y Cantabria, ambas con un 6,2%. Se trata mayoritariamente de zonas con precios muy elevados, un fuerte peso del arrendamiento y una demanda vinculada a la actividad turística y la inversión. El detalle por provincias refuerza esta dinámica, situando a Málaga con un 10,9%, Santa Cruz de Tenerife con un 10,1%, Baleares con un 9,3%, Las Palmas con un 8,5%, Madrid con un 7,2% y Guipúzcoa con un 7,0% entre los territorios con mayor demanda de estudios. Como excepción destaca Cataluña, que se queda en el 4,7%, por debajo de la media pese a sus altos niveles de precio, un dato que sugiere que el ajuste presupuestario en el mercado catalán se produce por vías alternativas como la ubicación, la antigüedad o el estado del inmueble antes que por la reducción de estancias.
Finalmente, las viviendas de gran tamaño demuestran una enorme resistencia en las zonas de menor densidad. El comportamiento de los inmuebles de más de cuatro habitaciones ofrece una de las correlaciones más nítidas del análisis, ya que frente a la media del 4,8%, las áreas más asequibles multiplican el porcentaje. Teruel encabeza el interés con un 13,5%, seguida de Burgos con un 10,3%, Jaén con un 10,0% y un triple empate en el 9,2% formado por Huesca, Lugo y Pontevedra. Completan este grupo Ciudad Real y Toledo con un 8,9% y A Coruña y Navarra con un 8,7%. La imagen diametralmente opuesta se da en Baleares con un 2,5%, Huelva con un 2,6%, Madrid con un 2,7%, Almería con un 2,8% y Barcelona con un 2,9%. En la categoría estricta de cuatro dormitorios, que ostenta el 13,2% nacional, destaca Cáceres al alcanzar el 25,2%, seguida de Albacete con un 22,2%, Guadalajara con un 21,7%, Toledo con un 21,3% y Cuenca con un 21,1%.
Ante estos contrastes de mercado, el director de Estudios concluye que “cuando el metro cuadrado es barato, el tamaño deja de ser un lujo y pasa a ser una decisión razonable. El problema es que esas viviendas grandes del interior suelen ser también las más antiguas y las peor aisladas, de modo que lo que se ahorra en precio de compra puede acabar apareciendo en la factura energética y en la reforma. Si se quiere que el interés por estos territorios se traduzca en repoblación real, la rehabilitación y la conectividad pesan tanto como el precio de entrada”.
