En respuesta a las exigencias de las patronales y asociaciones empresariales, que venían pidiendo una regularización de la exención de los alquileres, el Gobierno aprobó ayer un mecanismo para aliviar la presión económica de autónomos y pymes que son arrendatarios de locales comerciales para que, así, tengan una vía jurídica habilitada para renegociar el pago de las rentas. Se trata del Real Decreto-Ley 15/2020 en el que se adoptan medidas para reducir los costes a estos colectivos.

“Como ya había sucedido en anteriores regulaciones en relación a la vivienda, el Real Decreto-Ley hace una clara diferenciación entre si el propietario del local es un gran tenedor o bien es un particular. En todo caso, se exhorta  a las partes (propietarios y arrendatarios) para que antes de llegar a un conflicto intenten alcanzar un acuerdo amistoso que en la medida de lo posible satisfaga a ambas partes, atendiendo que estamos viviendo una situación excepcional”, explica Ignasi Vives, abogado de Sanahuja Miranda.

Vives advierte, no obstante, que se trata de una solución “que pasa porque propietario y arrendador asuman íntegramente el coste de las medidas, sin que se haya previsto ninguna ayuda económica concreta en este aspecto”.

“A la vista de esta nueva regulación entendemos que las medidas propuestas por el gobierno descargan el peso de la crisis financiera a los propietarios ya sean particulares o grandes tenedores y por ende a los inquilinos. Nótese que la medida lo único que propone es que el propietario particular pueda disponer de la fianza o bien que el gran tenedor acepte una prórroga del pago de la renta con un máximo de 4 meses a devolver en dos años”, explica el abogado.

En todo caso, y para el supuesto de que las partes no pudieran llegar a un acuerdo, se efectúa la siguiente regulación:

Cuando el propietario del local es un gran tenedor

“Como cuestión previa, debemos recordar que se entiende por gran tenedor, toda aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 bienes inmuebles, excluyendo garajes y trasteros”, puntualiza Vives.

El RDL establece en su Artículo 1 que:

• Se podrá solicitar una moratoria en el pago de alquiler durante el periodo que dure el estado de alarma, y con una prórroga de hasta 4 meses.
• El plazo para proceder a la devolución de la rentas será de 2 años, siempre que el contrato siga en vigor durante ese periodo.
• Las cuotas se fraccionarán en los próximos recibos durante los 2 años.
• El aplazamiento de la renta no generará ni penalizaciones ni intereses.
• El plazo para solicitar la prórroga es de un mes desde el 22 de Abril de 2020, por lo que se deberá solicitar antes del 22 de mayo.

Cuando el propietario del local es un particular

Para los supuestos en que el propietario sea un particular, nuevamente se insta a las partes para que puedan llegar a un acuerdo y así evitar los conflictos.

En todo caso, y para el supuesto de que no sea posible alcanzar un acuerdo, se establece que:

• El inquilino puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario de la renta.
• La fianza otorgada en el contrato de arrendamiento podrá servir como pago total o parcial de alguna de las mensualidades
• La fianza utilizada se deberá devolver en el plazo de un año desde que se firmó el acuerdo entre las dos partes.

¿Qué requisitos se deben cumplir para solicitar una moratoria tanto si el propietario es un gran tenedor o es un particular?

El Real Decreto-Ley 15/2020 diferencia si se trata de un autónomo o bien de un Pyme.

Requisitos que deben cumplir los autónomos

• Estar de alta de autónomos en la fecha en que se decretó el estado de alarma.
• Que la actividad profesional haya quedada suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
• Si la actividad no ha quedado suspendida, se debe acreditar que la facturación del mes natural al anterior a solicitar el aplazamiento se ha reducido un 75% en comparación con el año anterior.

Requisitos que deben cumplir las Pymes

• Que el activo de la empresa nos supere los 4 millones de Euros; que la cifra neta anual de negocio no supere los 8 millones de Euros; y que la empresa no tenga más de 50 trabajadores.
• Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la declaración del estado de alarma.
• Si la actividad no ha quedado suspendida se deberá acreditar que la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento es al menos de un 75% menos, en relación a la media mensual del mismo trimestre del año anterior.

Enlace del BOE

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4554